Граждане РФ и иностранные лица после продажи недвижимости в России обязаны уплачивать НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Его размер зависит от статуса налогоплательщика. В некоторых случаях граждане Казахстана и других государств могут получить освобождение от налогообложения, что существенно сэкономит их деньги. Рассмотрим, когда нужно платить налоги и в каких размерах, и кто может избежать уплаты.
Налоговая ставка при продаже недвижимого имущества в России
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц (подоходный налог), который взимается практически со всех видов заработка, в том числе и при продаже недвижимого имущества. В последнем случае его удержание производится с целью пополнения государственной казны и предотвращения сделок, при которых гражданин сначала покупает квартиру, а затем продает с существенной наценкой, что по сути является уже предпринимательской деятельностью и должно облагаться налогом.
Налоговая ставка зависит от статуса продавца имущества:
- Нерезидент – 30%;
- Резидент – 13%.
Таким образом, если гражданин Казахстана решает продать недвижимость в России, размер НДФЛ напрямую будет зависеть от его статуса.
Кто считается резидентом?
Согласно ст. 207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются все лица, находящиеся на территории РФ на протяжении 183 календарных дней в году. Чтобы получить этот статус, можно находиться все 183 дня как непрерывно, так и с перерывами в виде отъезда в Казахстан: главное, чтобы за год было нужное количество суток суммарно.
Для иностранных граждан при продаже имущества выгоднее быть резидентом, ведь в таком случае они получают возможность платить налог по сниженной ставке в 13%.
Какие действуют правила расчета налога:
- Если недвижимость куплена до 1 января 2016 года, для расчета используется ее цена, указанная в договоре.
- Если же квартира оформлена в собственность после указанной даты, для подсчетов следует использовать ее кадастровую стоимость – сумму, установленную государством. Ее можно узнать на официальном сайте Росреестра. Если по итогу цена жилья по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, расчет ведется именно от этих 70%. Если же расценки больше, нужно все считать от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Пример №1: расчет налога для резидентов
В 2018 году гражданин Казахстана купил квартиру в России за 3 000 000 руб., а ее кадастровая стоимость составляет 4 500 000 руб. В 2024 году он решает ее продать за 4 000 000 руб.
4 500 000 х 70% = 3 150 000 руб. – это те самые 70% от кадастровой стоимости, следовательно, налог будет рассчитываться от итоговой суммы при продаже, которая указана в договоре:
4 000 000 х 13% = 520 000 руб. – эту сумму должен заплатить резидент в установленные сроки после продажи жилья.
При исчислении срока пребывания (183 дня) допускается выезд иностранного гражданина за пределы территории РФ на срок не более 6 месяцев в следующих целях:
| Причина | Разъяснение | Дополнительно |
| Лечение | Лечение является экстренной мерой, поэтому время нахождения в медучреждении можно включить в указанный срок | Мигранту потребуются подтверждающие документы – их можно взять в лечебной организации |
| Обучение | Под обучением понимается повышение квалификации или поступление в иностранные вузы | Потребуется справка из образовательного учреждения |
| Командировки | Работники направляются в командировки по распоряжению руководителей | Для подтверждения можно использовать копию приказа о направлению в командировку |
| Выполнение работ в местах нахождения углеводородных материалов | Это может быть как командировка, так и работа вахтовым методом | Понадобятся документы от работодателя |
Важно! Резидентами могут быть как граждане РФ, так и иностранные лица, при этом в последнем случае подразумевается, что мигранты не проживают в РФ на постоянной основе, и свой статус им нужно подтверждать.
Для подтверждения статуса резидента следует подготовить миграционные документы и обратиться в ИФНС по месту расположения проданной недвижимости, потому как налоги уплачиваются именно туда. Мигранту понадобится миграционная карта, РВП, ВНЖ, разрешение на работу или другой документ, подтверждающий постоянное пребывание в России.
Кто не является резидентом?
Следуя из вышеизложенного, резидентами не могут считаться лица, проживающие в России менее 183 дней в календарном году. Исчисление этого года начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.
Также важно учитывать, что резидентами не могут быть граждане РФ, проживающие на территории иностранного государства на постоянной основе. Им придется платить налог по повышенной ставке – 30%.
Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры?
Рассмотрим пошаговый алгоритм расчета налога при продаже недвижимого имущества:
- Определяем сумму, с которой будет рассчитываться НДФЛ: от цены, указанной в договоре, либо от кадастровой стоимости.
- Полученную цифру умножаем на 13 или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика.
Пример №2: расчет НДФЛ для нерезидента
Мужчина приехал в Россию в 2018 году, купил здесь квартиру и снова вернулся в Казахстан. В 2024 году он решил продать недвижимость, и для этого приехал в РФ. Цена при покупке составляла 5 000 000 руб., кадастровая стоимость – 3 500 000 руб., продажная цена – 5 500 000 руб.
3 500 000 х 70% = 2 450 000 руб.- очевидно, что цена при продаже выше 70% от кадастровой стоимости, поэтому для расчета будет использоваться сумма, указанная в договоре.
5 500 000 х 30% = 1 650 000 руб. – итоговая сумма НДФЛ к уплате.
Кто освобождается от уплаты НДФЛ?
Получить освобождение от уплаты налога могут граждане, владеющие недвижимостью больше сроков, установленных ст. 217.1 НК РФ:
| Условие | Минимальный срок владения |
| Если квартира куплена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Если жилье приобретено после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Если жилье получено после приватизации, по договору ренты или дарения | 3 года |
Раньше указанные льготы были актуальны только для резидентов, но сейчас ими могут пользоваться и нерезиденты. Например, если гражданин Казахстана решит продать недвижимость, купленную в январе 2016 года, в декабре 2024 года, ему налог платить придется. Если же сделка совершается после января 2024 года, он освобождается от уплаты НДФЛ, т.к. срок владения недвижимостью превысит установленные 5 лет.
«Иногда люди получают квартиры в наследство или по другим причинам, и эта недвижимость им оказывается не нужна. Если они решают ее продавать, им приходится платить большие налоги. Именно поэтому после рассмотрения законопроекта были внесены поправки в НК РФ, согласно которым при наличии оснований продавцы недвижимости могут быть освобождены от НДФЛ»
В.В. Путин, Президент РФ.
Сроки уплаты налога и предоставления декларации
Декларация 3-НДФЛ должна быть подана в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Например, если вы продали квартиру в ноябре 2018, предоставить документ можно уже в 2024 году.
Срок уплаты налога – до 15 июля года, в котором была подана декларации. Если указанная дата приходится на выходной день, она смещается до ближайшего буднего.
Как заполнить налоговую декларацию?
Форма декларации 3-НДФЛ утверждена Приказом ФНС РФ от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569. Документ должен содержать следующие данные:
| Сведения | Разъяснения |
| ИНН | Указывается ИНН налогоплательщика |
| Номер корректировки | Если декларация подается в первый раз, ставится «0». Если производится корректировка в первый раз после подачи, ставится «1», и т.д. |
| Код налогового периода | Указывается промежуток, за который подается документ: год, первый квартал, полугодие, 9 месяцев |
| Код категории налогоплательщика | Физические лица, не относящиеся к индивидуальным предпринимателям, указывают «760» |
| Ф.И.О., дата и место рождения | Указываются данные из паспорта |
| КБК, код подразделения, ОКТМО | Сведения можно узнать на сайте ИФНС, куда предоставляется декларация |
| Сумма налога | Рассчитывается самостоятельно и указывается в соответствующем поле |
| Расчет налоговой базы (раздел 2) | Вписывается общая сумма доходов, сумма расходов, налоговая база (кадастровая стоимость жилья) |
Декларация заполняется на нескольких листах, на каждом из них должна стоять подпись налогоплательщика.
Ответственность за неуплату НДФЛ при продаже недвижимости
Ответственность за несвоевременное предоставление декларации или неуплату налогов предусмотрена ст. 114 НК РФ. Если резидент или нерезидент допускают нарушение, к ним могут быть применены следующие санкции:
- Штрафы;
- Пеня за недоимку.
Важно! Если у налогоплательщика есть смягчающее обстоятельство, вследствие которого он не смог заплатить налог вовремя, размер штрафа для него может быть снижен наполовину, в некоторых случаях допускается полное освобождение от ответственности. Если же таких обстоятельств нет, но налоговая служба зафиксировала несколько правонарушений, штрафы налагаются за каждое из них.
Как иностранному гражданину продать квартиру в РФ: пошаговая инструкция
Чтобы без проблем продать недвижимость в РФ и не нарваться на штрафы от ИФНС, гражданину Казахстана достаточно воспользоваться таким алгоритмом:
- Проверить, имеются ли основания для освобождения от НДФЛ. Если 3- или 5-летний срок владения недвижимостью еще не истек, рекомендуется подождать с продажей: это позволит сэкономить сотни тысяч или даже миллионы рублей. Если же оснований для освобождения от налогообложения нет, но жилье нужно продать срочно, придется заплатить деньги в государственный бюджет.
- Подготовить квартиру к продаже, найти покупателей. Это можно сделать самостоятельно или с помощью риэлторов.
- Заключить договор купли-продажи, затем переоформить право собственности вместе с новым владельцем в МФЦ.
- Заполнить декларацию и предоставить ее до 30 апреля, а налоги – уплатить до 15 июля.
Все документы об оплате рекомендуется хранить минимум 3 года. Если в налоговой допустят ошибку и пришлют требование об уплате налога, при отсутствии подтверждающих чеков будет проблематично доказать факт оплаты.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Может ли нерезидент воспользоваться налоговым вычетом?
Нет, вычеты предоставляются только резидентам, трудоустроенным на территории РФ.
Вопрос №2. Как определить свой статус?
Для определения статуса резидента или нерезидента нужно учитывать не дату продажи недвижимости, а 31 декабря года, в котором она была продана. Если до указанного периода иностранец находился в РФ более 183 дней, он считается резидентом.
Распространенные ошибки
Ошибка №1. Налог можно заплатить только в банковском отделении.
Нет, уплата налога допускается любыми способами: через онлайн-сервисы, в терминале, с электронных кошельков. Важно всегда сохранять чеки.
Ошибка №2. Если договор купли-продажи заключен в декабре 2015 года, а зарегистрирован в Росреестре в январе 2016, можно продать ее и не платить налоги через 3 года.
Нет, в этом случае отсчет срока владения начинается не от даты заключения сделки, а от даты оформления права собственности. Продать жилье без уплаты НДФЛ может будет только по истечении 5 лет.
Заключение
Особенности уплаты налогов при продаже имущества гражданами Казахстана в РФ зависят от их статуса. Для резидентов предусмотрены сниженные налоговые ставки, также они могут пользоваться послаблениями и вовсе избежать уплаты НДФЛ при наличии оснований.
